电子ETF及联接&食品ETF及联接&深创100ETF及联接&地产ETF         基金经理蒋俊阳

浅谈2023年房地产行业展望

2022年，宏观经济增长面临较大压力，房地产行业经历了极不平凡的一年。市场低迷，房企承压，多家地产企业出现债务违约或展期，进一步压制了潜在的购房需求。供需两端的整体萧条，既相互牵制又互为因果，最终表现为地产销售增速快速下行后于底部徘徊。冬去春来，2023开年至今楼市渐显回暖的迹象。1-2月，百强房企销售额累计同比降幅有所收窄，边际有所改善，其中头部房企销售有所反弹，TOP20房企销售额累计同比转正。不过整体来看，全国楼市整体仍未彻底走出低谷，前期核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比有所提升，但部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势，房企销售修复节奏呈现马太效应。

政策面，地产行业政策暖风频吹，有利于推动楼市中长期健康发展。我们认为监管态度已从此前“灰犀牛”定位转变为“软着陆”。一方面，伴随政策目标向“保交楼”调整，自2022年四季度起，行业供给端政策暖风频吹。我们见到“三支箭”、“金融十六条”等扶持政策陆续落地，又见今年年初证监会决定重启不动产私募投资基金试点等等……行业信心和企业主体信用逐步恢复是重新推动行业进入平稳健康状态的根本。另一方面，资金成本是影响微观层面购房意愿的重要因素。需求端自上而下延续因城施策总基调，坚定房住不炒总目标，弃“漫灌”而施以“滴灌”，引导潜在的购房需求。新年伊始，人民银行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；此外，住建部部长也公开呼吁适度降低首付比、首套利率，合理支持购买二套住房等。在一系列综合举措和利好政策的叠加作用下，2023年房地产市场预期总体改善。

基本面，随着前期严监管加剧行业出清，未来竞争格局进一步改善，地产龙头公司或将享受地产格局优化红利。参照美、日地产的发展历史，在危机事件后留下来的龙头企业，其盈利与市占率较之前更高，因此利润更为确定与稳定。而在去年年底，六大国有银行纷纷发布关于与房企总对总战略合作的消息，头部房企在经历了行业低谷期后重获银行较高额度的授信支持。展望未来，过去利用高杠杆野蛮拿地的房企或成为历史，房企核心要素已发生转变，未来信用资质好、财务杠杆稳健的央、国企和少数优质民企有望将融资优势转化为存货（拿地）和销售优势，为长期稳健的基本面提供有效支撑，并使得ROE维持在一定水平同时提升潜在质量。中长期来看，地产龙头公司或将享受地产格局优化红利，核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE有望率先提升。